법인으로 부동산 매입, 대출, 임대, 매도

법인을 설립하고 사업자등록까지 마무리가 됐다면
이제 본격적으로 부동산 투자를 시작할 차례입니다.
 
 

 
법인이 부동산을 매입하고, 보유하고, 임대를 놓고, 매도하는 과정에서
살펴보아야 할 세부적인 사항과 주의할 점들도 함께 알아보겠습니다.
 
 
 
1. 명의변경 특약 활용
 
처음 계약을 할 때부터 매매계약서 특약에 
'잔금 납부 시 특정인의 명의로 변경할 수 있다' 라는 문구를 한 줄 넣으므로써
처음 개인 명으로 계약했어도 명의 변경 특약으로 대응이 편해집니다.
 
 
 
2. 법인 대출
 
부동산매매, 부동산임대를 주업으로 하는 법인은 사실상 대출이 어려워졌습니다.
미리 매입한 주택을 담보 삼아 사업자금을 대출 받는 경우도 있지만, 그나마 기숙사로 활용할 경우에 한정되었습니다.
그러나 중요한 포인트가 있습니다.
 
법인에 대한 정부의 대출 규제는 주로 주택에 초점이 맞춰져 있습니다.
뒤집어 생각해보면 집이 아닌 부동산은 대출 규제에 큰 영향을 받지 않는다는 뜻이기도 합니다.
실제로 상가, 토지, 공장 등에 투자하는 법인은 오히려 매출 문턱이 낮아졌습니다.
 
다양한 대출 상품을 취급하는 대출중개인들과 평소에 관계를 만들어두고,
좋은 상품이 나올 때마다 가급적 자주 정보를 얻는 것이 좋습니다.
 
제1 금융권 은행보다 대출금리가 더 높긴 하지만, 보험사 등 제 2금융권의 경우 대출한도가 더 크게 나오기도 합니다.
 
투자를 하다보면 대출금리가 별로 중요하지 않을 경우도 많습니다.
월세를 놓고 장기간 세를 받는 다던가, 전세보증금을 받으면 곧장 대출을 갚아버릴 수도 있으니 말이죠.
 
이 때문에 대출을 망설인다면 성공적인 투자를 하기는 어려울 겁니다.
금리보다 무서운 것은 사실 대출을 받지 못하는 상황 아닐까요?
 
TIP. 가장 좋은 대출은 특판 상품
가장 저렴한 대출은 지점이 운영하는 특판 상품입니다.
잘 찾아보면 특별 이벤트 형싱으로 금리는 낮추고, 한도는 높여주는 대출 상품을 판매하는 곳들이 있습니다.
 
대출중개인 연락처를 많이 확보하시고, 필요시 문자들 돌리십시요.
조건을 문자보내고 가능하다는 답장을 받으면 바로 진행하시면 됩니다.
 
3. 법인으로 임대하기
 
법인으로 보유한 부동산을 전,월세 임대할 수 있습니다.
법인이 임대주택을 등록할 때는 개인과 크게 차이가 없으나 특히 조심해야 할 점을 다뤄보겠습니다.
 
세입자들이 법인 소유의 건물을 꺼리는 문제점이 있습니다.
이때 중개사가 "임대인은 세금 문제 때문에 법인 명의로 물건을 보유하고 있을 뿐, 개인과 아무 차이가 없다" 라는
이야기만 해 줘도 대부분 임차인은 안심합니다. 
그래서 물건지 주변을 돌아다니면서 협조가 잘 될 만한 중개사를 미리 찾아야 합니다.
 
 Tip. 내가 법인소유의 아파트로 세입자로 들어간다면?
특약을 추가한다.  '이 계약의 모든 책음은 대표이사가 진다.' 
법인의 회계는 개인보다 훨씬 투명하니 더 불안할 필요가 없다.
 
 
5. 임대주택 등록 혜택
 
개인 :  두 채 이상 임대등록하고 8년 이상 보유하면 양도소득세, 취득세, 재산세, 종부세 등 혜택을 받습니다.
법인 : 법인추가과세를 내지 않아도 되고, 법인세, 종부세 등 혜택을 받습니다.

 
 
 
 
4. 법인으로 부동산 매도하기
 

개인은 1년 미만 보유, 양도할 경우 앵도소득세 77%(지방세 포함)를 부담하지만, 

법인은 매도기간에 대한 제약이 없으므로 단기매매가 가능합니다.

 

법인 명의의 부동산을 매도할 때는 부가가치세를 주의해야 합니다.

모든 재화와 용역을 거래할 때는 10%의 부가가치세가 붙습니다.

법인 소유의 부동산을 매도할 때에는 부가가치세가 얼마나 나올지 미리 계산해 보고, 그것을 감안해서 수익률이 낮아질 수 있음을 계산 해야 합니다.

 

Tip. 국민주택 규모(85㎡ 이하)의 주택은 부가가치세가 면제됩니다.

또는 같은 업종의 사업자(임대사업자, 매매사업자, 법인)에게 매도하면 매입공제를 받을 수 있어 부담이 적어집니다.

 

주의할 점 : 계약서 상에 별도의 언급이 없다면 거래가격 안에 부가가치세가 포함된 것으로 보는 게 일반적입니다.