주택임대차보호법의 모든 것

갱신요구

1. 계약갱신요구권
계약갱신요구권은 임차인이 희망하는 경우
1회 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리로, 임차인의 안심 거주기간이 2년 더 늘어납니다.

Q1. 계약갱신요구권의 행사는 언제부터 할 수 있는지?
임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.

 

 

 

 

Q2. 올해 12월 중으로 계약갱신요구권 행사 기간이 변경된다는데?
2020년 12월 10일 이후로 새롭게 체결되거나 갱신된 임대차계약은 6개월 전부터 2개월 전까지 요구해야 합니다.

Q3. 그럼 2020년 12월 10일 당일 계약이 만료 되거나 최초로 계약을 체결할 경우는?
12월 10일 계약이 만료되는 경우는 1개월 전까지 요구해야 하며, 12월 10일 계약이 최초 계약되어
2022년 12월 10일에 만료되는 경우는 2개월 전까지 요구해야 합니다.

Q4. 임차인에게 총 몇 회의 계약갱신요구권이 부여되나요?
1회에 한하여 행사 가능하며, 갱신되는 임대차 존속기간은 2년으로 봅니다.

Q5. 임대인이 법 시행 이전에 제3자와 새로운 임대차 계약을 맺은 경우에는?
법 시행(7월 31일) 이전에 제3자와 계약을 체결한 경우는 계약갱신 요구를 할 수 없습니다.

Q6. 이미 4년 이상 거주한 임차인인데 계약갱신요구권을 행사할 수 있나요?
가능합니다. 최대 4년의 주거를 보장하는 내용이 아니고 1회에 한하여 계약을 2년 연장할 수 있도록 권리를 부여한 것입니다.

Q7. 묵시적 갱신도 갱신요구권 행사로 보는지요?
아닙니다.
계약갱신요구권 행사는 해당 권리를 행사한다고 명확한 의사표시를 한 경우에 인정됩니다.


Q8. 사전에 계약갱신요구권을 행사하지 않기로 약정을 한 경우에는?
임차인에게 인정되는 권리를 배제하는 불리한 약정이어서 효력이 없으므로 임차인은 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.

 

 

 

 

Q9. 법 시행 전, 임대인이 갱신거절을 통지한 경우 계약갱신요구를 행사할 수 있나요?
행사할 수 있습니다.


Q10. 계약 갱신요구권 행사에 별도의 방식이 존재하하나요?
구두, 문자메시지, 이메일 등의 방법이 모두 가능하지만 분쟁 예방을 위해 내용증명 우편 등 증거를 남길 수 있는 방법을 활용하는 것이 안전합니다.

Q11. 계약갱신요구권 행사 시 무조건 2년 거주해야 하나요?
갱신되는 기간은 2년으로 보지만, 언제든 임차인이 해지를 통보할 수 있습니다.
단, 해지의 효력은 임대인이 해지 통보받은 날부터
3개월 후 발생합니다.

Q12계약기간을 1년으로 했는데 1년 이상 거주하고 싶을 때에는 어떻게 해야 하는지?
2년 미만으로 정한 임대차기간도 그 기간을
2년으로 보므로, 임대차기간 2년이 법에 의해 보장됩니다.
2년의 임대차 기간을 보장받으시고 계약 기간 만료 전에 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.

2. 전월세상한제
전월세상한제는 계약 갱신 요구 시 임대료 증액 상한을 5% 범위 내로 제한하여 임차인들의 임대료 급등으로 인한 부담을 줄였습니다.

3. 법률 공동소관
법무부•국토교통부가 법률을 공동으로 소관토록 하여 주택임대차 제도 마련 시 부동산 정책과 연계하여 탄력적으로 대응하고자 합니다.

 

갱신거절

Q1. 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 경우에는 어떤 것들이 있나요?
다음의 규정(개정 주임법 제6조의3 제1항) 에서 자신의 상황이 해당되는지 확인하시면 됩니다.


규정(개정 주임법 제6조의3 제1항)

1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

차임의 연체가 반드시 2기 연속될 것을 요하지 않고, 전후 합하여 연체액이 2기분에 달하기만 하면됨
1) 임차인이 1,2월분 월세를 연속하여 연체한 경우
2) 1월 연체 후 2,3월에 지급하였다가 4월에 다시 연체한 경우

2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

1) 임차인이 허위의 신분(이름, 주민번호 등)으로 계약한 경우
2) 주택 본래 용도가 아닌 불법영업장 등의 목적으로 임차한 경우


3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

임대인이 임차인에게 소정의 보상(이사비 등)을 실제 제공한 경우
* 단, 실제 제공하지 않거나 합의되지 않은 일방적인 보상은 제외

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대 (1) 한 경우

임대인 동의 없이 전대하여 타인으로 하여금 목적 주택을 사용• 수익하게 한 경우
* 전대:
-빌리거나 끈 것을 다시 다른 사람에게 빌려주거나 꾸어 줌
-남을 거쳐서 빌려주거나 꾸어 줌.


5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

1) 임차주택의 전부 또는 일부를 임대인 동의 없이 무단 증• 개축 또는 개조하거나 고의로 파손한 경우
2) 임차인의 중과실(화기 방치 등)로 인한 화재로 주택이 파손된 경우


6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차 목적을 달성하지 못할 경우
주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 주거 기능 상실


7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 주택이 노후• 훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전
사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

8. 임대인(임대인의 직계존속, 직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우

9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
임대인 동의 없이 인테리어 공사를 하거나 원상회복이 불가능한 정도로 인테리어 공사를 한 경우
* 1~8까지 이외에 임차인의 임대차를 지속할 수 없는 중대한 사유가 있는 경우

Q2. 임대인이 본인 또는 직계 존• 비속의 직접 거주를 이유로 갱신 거절하였으나, 목적주택에 거주 하다가 제3자에게 임대를 한 경우는요?
갱신되었을 경우의 기간에 제3자에게 임대한 경우, 종전 임차인이 입은 손해를 배상하여야 합니다.

Q3. 실제 거주를 이유로 갱신거절한 임대인이 제3자에게 임대한 경우 손해배상책임을 면할 수 있는 정당한 사유는?
갱신거절 당시 예측할 수 없었던 사정으로 제3자에게 임대를 할 수밖에 없는 불가피한 사유를 의미합니다.

Q4. 임대인의 직접 거주 사유가 허위인지 확인할 수 있는 방법은?
갱신거절된 임차인은 해당 물건의 전입세대 또는 확정일자 열람을 확인할 수 있도록 할 예정입니다.

Q5. 임대인이 실거주를 사유로 갱신거절을 한 후 공실로 비워 둔 경우 주택임대차보호법 위반 으로 손해배상책임을 부담하는지?
제 3자에게 임대한 것이 아니기 때문에 주택임대차보호법상의 법정손해배상책임의 대상은 아니지만, 허위로 거절한 것으로 판단되면 민법 제750조 일반불법행위 책임을 지게 될 수 있습니다.

Q6. 법인이 임대인인 경우 직접 거주를 이유로 갱신거절이 가능한지요?
불가능합니다.

 

*자료출처:국토교통부.법무부