재건축 재개발 1기 신도시

재건축이란?


30년 된 아파트를 부수고, 새 아파트를 짓는 과정

 

 

1. 연식

올해가 2024년, 30년 전인 1994년 지어진 아파트! 1기 신도시!

 

70년대 -1기 신도시 : 여의도

80년대  0기 신도시 : 개포, 고덕, 상계, 목동, 압구정

90년대  1기 신도시 : 성남-분당, 고양-일산, 안양-평촌, 군포-산본, 부천-중동

 

 

+ 1기 신도시 이주수요를 받아줄 곳 확인(전세가 상승)

헬리로 - 하남

둔촌주공 - 고래힐

 

 

+제일 먼저 하는 놈이 장땡!

1호에 관심가져라!(선도지구) : 일산, 분당

 

*선도지구 지정을 위한 평가항목 : 주민 참여도, 노후도 및 주민 불편, 주변지역에서의 확산 가능성, 대규모 이주 수요 고려

 

 

 

일산

 

분당

-선도지구 지정은 성남시장이 국토교통부 장관과 협의 후 지방위원회 심의 거쳐 진행

-24년 12월 까지 정비기본계획(어디?)

-이주 기간 10년

-매년 1만 가구씩 이주, 5천 가구 이주단지

-선도지구 1개 이상 선정

-24년 7월 부터 신청 말에 나온다.

 

 

 

 

 + 미리 알 수 있는 방법 

 

 

 

2. 시세

평당 2,000만원 이상 되어야지 할까? 말까?

싼거 사지 말 것!

 

 

3. 주민의 의지

생각보다 주민의 의지가 약해서 안되는 곳이 있다. (상계주공)

현장 비대위 확인(현수막)

 

4. 사업성

너무 좋은 것은 잘 안간다.

재건축 초과 이익환수제(=사업성이 좋으면 돈 뺏어간다)

 

5. 안전진단

예전에는 안전진단이 1순위였으나, 2024년 1월 10일 부동산 완화 정책이 나옴.

(1988년 지어진 올림픽 선수촌 아파트가 너무 튼튼해서 안됐지만 이제 가능해졌다.)

 

 

 

재건축 재개발의 단계

조합이 사업을 관리한다.

 

1. 정비기본계획 : 안전진단, 정비구역지정 " 패스트트랙절차 "로 3년 단축
2. 조합설립 : 시공사 선정 "시공사 뜨거운 수주전 " 관심있게 볼 것
3. 사업시행인가 
4. 관리처분계획 : 이주철거
5. 일반분양 : 입주

 

공급을 빨리 하기 위해!

 

 

 

 

 

 

재건축이 될 좋은 조건

 

1. 평균 대지지분 15평 이상 : 재건축 양호, 10평 초반 리모델링(등기부등본 확인)

 

+대지지분을 올리는 방법 : 용적률을 높여 준다.

 

 

+ 분당, 일산 좋다.

 

 

2. 200%이하 용적률 

 

 

 

+여의도 3종 추가 200% 용적률 준다 = 500%

 

3. 재건축 연한 30년 이상

 

4. 도정법 60% 동의

5. 500m 역세권 : 역 반경 50% 들어가면 용적률 500% 준다. (단, 공원 또는 학교 기부체납있음)

6. 안전진단 

 

+특별법 특별정비구역(1기 신도시) 면제