은행재원 전세자금대출의 모든 것

한국주택금융공사 전세자금대출
(주금공전세대출, HF 전세자금대출)

한국주택금융공사 전세자금대출은 대출 신청인의 소득, 부채, 신용 상태 등에 따라 한도가 달라진다.

서울•수도권 7억 이하, 지방 5억 이하일 경우
무주택자 기준 임차보증금 80% 이내 최대 4억 4,400만 원, 1주택자는 최대 2억 2,200만 원까지 대출받을 수 있다.

근로소득자를 우대하며 대출가능금액은 보통 소득의 3.5~4.5배 정도로 산정하되 실무적으로는 35배 정도의 금액 범위 내에서 실행된다.


한국주택금융공사 전세대출은 보증기관 중 유일하게
임대인이 법인이나 외국인일 때도 사용할 수 있는 대출이다.

다가구주택, 다중주택처럼 감정가에 비해 대출이 많이 잡히는 집이나 미등기 주택도 은행 재량하에 실행될 수 있다. 대출 진행 시 보증료도 저렴하고 절차도 비교적 간단해서 임대인, 세입자, 은행원 모두 부담이 적어 선호된다.
실무적으로 처음 전세대출이 실행된 이후에는 전입 유지를 확인 하는 경우도 적어 전입을 잠깐 뺀다고 하더라도 서울보증보험이나 주택도시보증공사 전세자금대출처럼 바로 회수되지 않는다는 장점이 있다.

실제로 미등기 신축 아파트에 잔금대출을 받고 추가로
월세를 놓아 세입자가 월세보증금에 대해 전세대출을 실행한 사례가 있었다.

다만 잔금대출 때 후에 등기가 나오면 대출이 선순위가 되는 조건이어서, 세입자는 '임대인이 대출받는 것에 적극 협조한다'라는 특약을 넣고 전세대출은 한국주택금융공사 상품으로.
등기 후에 대출이 선순위가 되려면 이미 들어가 있는 월세 세입자가 잠시 전입을 빼줘야 했기 때문이다. 전입을 잠깐 빼더라도 바로 회수되지는 않는 상품은 한국주택금융공사 대출상품이 유일하기에 선택의 여지가 없었다.


서울보증보험 전세자금대출
(SGI 전세대출)
서울보증보험 전세자금대출은 임차보증금에 제한이 없다! 따라서 고가 전세를 사는 사람도 대출을 받을 수 있으며 무주택자 기준 최대 5 억원, 1주택자는 3억 원까지 대출이 나온다. 전세보증금이 20억이라도 무주택자라면 5억까지는 대출이 된다는 뜻이다.

또한 서울보증보험 전세자금대출은 DI를 보기에 소득이 적어도 이자 상환 능력이 되고 신용점수가 좋으면 대출한도가 비교적 높게 나온다는 장점이 있다.
신용점수별로 대출가능금액이 달라지는데 실제 소득에 비해 신고소득이 적은 자영업자, 개인사업자, 프리랜 서에게도 선호된다. 더욱이 세대주가 아닌 세대원도 대출을 받을 수 있어 선택의 폭이 넓다.

하지만 임차하는 주택에 근저당권설정 금액(채권최고액)과 임차보 증금의 합계가 KB시세를 넘어서면 대출이 불가하니 근저당이 과도하게 설정된 집에 전세로 들어가는 것은 피해야 한다. 임차인은 계약 기간에 임차한 집에 계속 거주해야 하는 전입 유지의 의무가 있으며, 전입 유지 의무를 지키지 않으면 대출이 바로 회수될 수 있으니 주의해야 한다.

또한 서울보증보험 전세대출은 질권설정을 기반으로 하는 전세대출이기에 임대인 동의가 필수다.

즉 임차인이 은행과 질권설정 계약을 하고 은행이 질권설정통지서를 임대인에게 보내므로 임대인이 동의를 해줘야 전세자금대출이 실행된다.

질권설정통지서가 내용증명 형태로 임대인에게 배송되는데 간혹 임대인이 전세계약 자체를 꺼리는 경우가 있으므로 전세계약 시 '임대인은 임차인이 전세대출을 받는 데 적극 협조한다 등의 문구를 특약으로 넣어두길 권한다.

주택도시보증공사 전세자금대출
(허그 전세대출)
'허그(HUG) 안심전세'라고도 알려져 있는 주택도시보증공사 전세대출 상품은 은행권에서 전세안심대출, 전세금안심대출등으로 다양하게 표현된다.

주택도시보증공사 전세자금대출은 보증금반환보증보험 가입이 필 수라 임차보증금이 보호되기에 임차인 입장에서 안심할 수 있다. 즉 임차인에 대한 전세보증금반환보증과 금융기관에 대한 전세자금대 출의 원리금 상환(전세자금대출 특약보증)을 함께 책임지는 보증 상품 이다. 안심전세는 전세보증금을 주택도시보증공사에 양도하는 채린 양도 방식의 전세대출이기에 임대인 동의가 필요하며 임차인은 전입유지의 의무가 있다.
서울보증보험의 질권설정 방식과 다른 점은 전체 보증금에 대한 권리를 양도하고 통지하는 방식이라는 점이다. 세입자와 은행 간에 채권양도양수 계약을 한 후, 임대인에게 통보하거나 직접 양도양수 계약서에 서명을 받는다. 채권양도 방식의 경우에도 질권설정 방식 처럼 임대인은 임차인에게 송금하면 안 되고 은행 계좌로 송금하여 반환해야 한다.
서울보증보험처럼 세대주가 아닌 세대원도 대출받을 수 있으며 무주택자일 경우 서울• 수도권은 최대 4억 원까지, 지방은 3억 2,000 만 원까지 대출받을 수 있다. 1주택자는 2억 원까지 대출받을 수 있 다. 임차보증금이 수도권 기준 7억 원, 비수도권 기준 5억 원 초과인 경우에는 대출이 불가하다. 주택도시보증공사 전세자금대출은 전세 보증금의 최대 80%까지 대출한도 내에서 실행하되, 반전세인 경우 월세 부분은 추가 차감할 수 있다는 점을 염두에 두어야 한다.
또한 임차하는 주택에 근저당권설정 금액(채권최고액)과 임차보증 금의 합계가 KIB시세의 80% 이내여야 한다. 이때 선순위채권은 주 택가액의 60% 이내, 임차보증금도 KB시세의 90% 이내여야 임차보 중금의 80%까지 전제대출을 받을 수 있다.
주택도시보증공사 전세대출의 장점은 임차인의 소득이 적거나 심 지어 소득이 없어도 보증금의 최대 80%까지 대출이 나온다는 점이 다. 학생 또는 주부이거나 퇴사 휴직 신입 •이직 등 다양한 사유로 소득 증빙이 힘든 사람도 전세대출을 받을 수 있다. 신용점수가 나 쁘지 않다면 적극 활용해보길 바란다.


*임차(전세]보증금반환보증*
임대차계약 종료 시 임차인이 보증금을 돌려받지 못하는 상황이 발생했을 때 임대인이 임차인에게 지급해야 할 보증금을 보증사가 대신 책임지고 반 환해주는 보증이다. 쉽게 말해 임대인(집주인)이 임차보증금을 돌려주지 않 을 경우 집주인 대신 보증금을 돌려주는 제도로 주택도시보증공사, 한국주 택금융공사, 서울보증보험 등의 보증사에서 운영한다. 보증금에 앞서 임대 인의 대출이 있거나 전세가 하락 등의 위험으로 임차인의 보증금반환이 불 안할 경우 가입하는 경우가 많다.
2021년 8월부터는 주택임대사업자가 임대인일 경우 전세보증보험 가입이 의무화됐다. 이때 보증 수수료는 임대인이 75%, 임차인이 25%를 부담한다.