부동산 경매 핵심 기본 정리

부동산경매 취득비용

 

 

세금

 

1. 취득세 (+농어촌특별세+지방교육세)

6억 미만 1% - 시군구청 선고납입(60일 이내)

 

2. 양도소득세

 

3. 이사비용

이사비용 주라는 법은 없음, 도의적 차원에서 주는 것임

배당0 임차인 300만원 정도

소유자, 채무자 200만원 정도

일부 배당 받는 임차인 50~100만원 정도

 

4. 관리비와 공과금

아파트의 경우 관리사무소 또는 114에 전화

전기요금 02-123

도시가스 02-1588-5788

수도요금 02-120

 

법적으로

아파트의 경우 공용부분만 납부

빌라의 경우 소유권 이전일 이후 발생분만 부담

 

5. 등기

셀프로 해라!

 

6. 부동산중개수수료

셀프로 해라!

 

 

대출

 

경매대출은 낙찰가의 80%, 예상 입찰가 25%자금 필요

예) 2억짜리 빌라 - 1억에 나왔다. 전세 시세는 1억 5백이라면...

입찰가 10% - 1000만원

45일이내 잔금 - 9000만원 납부 =>등기부등본 낙찰인 이름으로 변경

취득세 1.1% - 110만원(소유권이전 촉탁등기)

 

 

 

부자가 되는 데는 그 어떤 비결도 없다.
부당신이 해야 할 일은 오직

싸게 사서, 비싸게 파는 것이다.

 

 

 

경매진행순서

 

1. 임장

 

2. 관할부동산 : 시세와 임대시세 조사

 

3. 국토해양부 / 부동산 114 / 네이버부동산 아파트실거래가조회 : 허위매울 있는지 반드시 반드지 임장할 것!

 

4. 법원가기전

대법원경매사이트 www.courtauction.go.kr  본인 입찰경매 사건번호 조회! 비고 "취하"되었는지 꼭 확인!

 

5. 법원으로 간다.

예)송파구, 강동구 = 동부지방법원

입찰게시판 취하 및 변경확인 할 것!

보증금은 1장짜리 수표로 준비(향후 분실 대비) - 촬영해둘 것!

tip 법원 내부 "신한은행" 있음

 

6. 점유자이사비용, 연체관리비, 중개수수료 대략5% 추가비용 발생

직접등기하면 등기 수수료 없음

법무사등기 보통 40~50만원 + 등기수수료 있음

 

예) 1억 500만원 전세, 근저당 8000만원

부동산중개소에 전세로 의뢰시

근저당권 말소 조건으로 전세놓는다.

 

임차인+중개업소 - 은행에거 임차인이 직접말소!

1억 500만원중 8000만원은 은행납부 말고, 2천 500 임대인 갖는다.

 

인도까지 총 3개월소요.(8000만원에 대한 이자 대략 월 24만원 발생)

점유자 이사만 2개월

인테리어 및 전세중개기간 1년

 

7. 경매물건

중개업소 많고, 임대수요 많은 곳

제 1종 일반주거지역 이하 지역 관찰할 것

도시계획에서 주거지역 제 1, 2종 전용 주거지역 & 제 1종 일반주거지역

*이유 : 용적율제한으로 신규빌딩공급 어려움, 수요만 받쳐주면 가격 꾸준히 상승한다.

 

8. 빌라

반지하빌라 - 위치 좋거나, 임대수요 풍부한 곳으로!!

일반매매, 경매시장에서 선호하지 않음

특히 반지층 구옥(빨간벽돌집)

꿀팁! 주차공간 선확보 후 전세놓기!

 

1층빌라 - 상가로(근린생활시설)용도변경 후 월세로

언덕지형이면 2층효과 볼 수 있음(관악구, 동작구, 강서구, 성북구, 강북구, 도봉구 등)

 

9. 몸으로 평수계산법

1걸음 = 60cm 계산

가로 3걸음*세로3걸음 = 1평(1.814m*1.814m)

 

가로*세로/9 = 평수

가로3걸음*세로6걸음 = 2평(3*6/9=2)

 

10. 허가받지 않고, 건축주 맘대로 복층 만들면 - 등기부등본상 표시 되지 않음

복도에서 까치발들어 천장이 손에 달지 않으면 복층 가능성 있음(대부분 빌라는 닿음)

복층의 경우, 난방시설 확인 할 것!(전기온도패널 유무)

별도 출입구 있으면 2개 임대 가능